前  言：近年来，随着二手房交易需求的增加，房产中介行业迅猛发展，交易中跳单问题频发，近日微博中的“跳单”事件闹得沸沸扬扬，由此可以反映出当前二手房交易市场尚存在许多问题。本文通过对二手房交易过程中常见的跳单现象进行研究，着重讨论二手房买卖中跳单行为的法律认定，分析跳单行为的法律后果，并对居间人的权利救济进行探讨，以期能促进二手房交易市场的平稳发展。

什么是“跳单”？

所谓“跳单”，是中介行业的行话，并非法律概念，在《民法典》之前，对于“跳单”行为，法院主要根据《合同法》及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定，没有法律直接规定，而在《民法典》颁布后，中介被“跳单”，终于有法可依了。《民法典》第九百六十五条规定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

司法实践中如何认定“跳单”行为？

在司法实践当中，并不是简简单单绕过中介人直接订立合同就能视为“跳单”，通常是通过以下几点来认定：

（一）禁止跳单条款的效力

委托人为逃避居间费用而绕开中介人，私自与卖方订立合同的行为，这是一种恶意行为。而中介人为了有效地避免该行为的发生，往往在为委托人提供居间服务的过程中与委托人签订带有禁止跳单条款的合同，以此来维护自己的合法权益，虽然该禁止跳单条款属于格式条款的内容，但是该条款本意是防止买方利用中介公司提供的房源信息跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法获得应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重一方责任排除对方主要权利的情形，应为有效。在委托人与中介人签订的合同中有关禁止跳单条款有效且委托人已经提供了相关居间服务的情况下，委托人利用中介人提供的信息、机会等条件“跳单”的，构成跳单违约。

在（2019）黑03民终530号虎林市盈德房地产经纪有限公司诉丛某某居间合同纠纷案中，虎林市盈德房地产经纪有限公司与丛某某签署的看房单中约定“与乙方介绍之房屋业主自行成交、通过其他中介与乙方带看过的房屋业主自行成交......甲方愿意依照本协议办理，付三倍成交价的2%给乙方作为赔偿金”,生效判决中认为，看房单中的跳单条款虽为格式条款，但本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法获得应得的佣金而设定的，且该条款“不存在免除一方责任、加重一方责任排除对方主要权利的情形”，应为有效。

（二）是否利用中介人

提供的信息、机会等条件

在实践中，跳单可以分为两种情形，一种是委托人利用中介人提供的信息、机会，绕开中介人直接与合同相对方签订购房合同，另一种则是“另择中介人”。司法实践中，通常属于第一情形的，应当认定委托人违约，委托人应当向中介人支付居间费用并承担违约责任。

另择中介人是指居间合同的委托人避开原中介人，通过另一中介人与二手房卖方订立购房合同。在这一条件下，“另择中介人”还可以分为以下两种情形：

1、委托人“利用该中介人提供的信息、机会等条件”，联系其他中介人与卖方达成合同的，构成违约。 

（1）独家委托。独家委托是指在一定时期委托人与某一中介人约定，委托人在约定期限内只能通过该中介人与二手房卖方达成购房合同，而不能通过其他中介人达成合同的行为。在独家委托情形下，委托人若使用该中介人的房源信息私自与卖方或者通过另一中介人与卖方达成购房合同，则在这一过程中，委托人利用原中介人提供的居间信息的行为极有可能会构成对中介人商业秘密的泄露，并损害中介人的利益。基于上述理由，就可以认定委托人违反跳单条款，其跳单的行为违约。 

（2）非独家委托。房源信息属于多人共同拥有的信息，委托人跳单到另一中介人时，必然会利用原中介人的机会和信息，这一行为很明显是为了逃避居间报酬，如若放任会造成对中介人权利的侵害，因此在此情形下，委托人的跳单行为属于违约行为。但在实践中，往往对于是否利用原中介人的机会和信息的认定上存在疑问，进而在违约的认定上产生一定困难。 

2、对于委托人未“利用该中介人提供的信息、机会等条件”时，不构成违约。

对于同一房源信息，委托人可以从不同的中介人获取到，在这一情况下，委托人未通过签订了禁止跳单条款的中介人达成合同，而通过其他中介人达成合同。对于该情形，学界有着不同的法律解释：

其一，显失公平论。对于委托人而言，当某一房源信息并非某一中介人独家拥有，而是委托人可以从多位中介人处获得且没有利用原中介人信息的，如若在此情况下禁止委托人通过选择对自己明显有利的中介人与卖方缔结契约，而强制其通过先前的费用较高的中介人与卖方订立合同，这一做法明显不合社会常理，对委托人而言明显不公平，如果认定委托人与该中介人达成合约就必然会引起委托人方面明显的有失公允，可以认定显失公平，委托人可根据相关法律规定申请变更或撤销该居间合同。 

其二，任意解除权论。对于那些非独家信息，委托人未利用某中介人提供的服务，而是通过自主的判断从其他中介人获取了相同信息并通过该中介人达成买卖合同，在这情况下，该信息并非该中介人独有，委托人可以凭借自我意识自主选择中介人，有权在各种拥有同一信息的不同中介人间选择最有利的，这种行为在委托人自主选择权范围内，是委托人的合法权利。而且在居间合同中，委托人可以根据合同法的相关规定拟制适用委托合同的任意解除权条款。

在（2009）沪二中民二（民）终字第1508号（指导案例1号）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，法院认为“当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约”。

中介人的权利救济

（一）违约赔偿请求权

委托人跳单违约，委托人应当向中介人承担违约责任，支付居间人相应的违约赔偿金。在法律规定中，违约责任的损失赔偿包括实际损失赔偿和期待利益损失赔偿两种。实际损失是指被违约人基于对合同能够履行的信赖而造成的直接损失。而期待利益损失是指被违约人在合同履行后能够得到的利益的损失。

但是由于委托人在居间合同中有任意解除权，按照《民法典》第九百三十三条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。因此在居间合同中，当委托人跳单违约，中介人可要求委托人承担的损害赔偿应当包括实际损失以及期待利益损失。

（二）居间报酬请求权

《民法典》第九百六十五条明确规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。因此，当委托人为避免支付中介费用，而利用中介人提供的交易机会或者媒介服务绕开中介人直接订立合同或与其他中介方达成居间服务的，中介人可以请求委托人支付相应的报酬。

中介人应对“跳单”的法律风险防范

在如火如荼的中国房地产市场，各种各种的房产纠纷数不胜数，委托人“跳单”是一个在中介行业中常见的现象。针对中介人如何应对“跳单”的法律风险，中介人可以根据以下建议进行防范：

1、中介人应加强对“跳单”违约的法律认识。中介人的相关内部人员，应该认真学习和分析相关委托人“跳单”司法案例，从过往的相关案例中，根据案例委托人的违约情形等进行防范，从法律思维上武装自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯错。同时也可以邀请专业人士给内部人员开设相关专题讲座，为内部人员进行专业培训，提高风险防范意识。

2、中介人应当完善自身合同相关条款。实践中，中介人都有自己的一整套的完整合同或者协议文本，这些文本都是事先拟好的，可重复使用的，属于格式合同和格式条款。但这些条款并非无懈可击。比如最高人民法院1号指导案例中，格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”的期限偏长，应当将合约期限缩短至合理的期限内，如改为3个月左右，则可以避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时，关于格式条款中的违约金或赔偿金，在该案例中，中介人与陶德华约定，如果陶德华恶意“跳单”，应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向中原公司支付违约金，若该违约金的标准不是1%而是其他明显过高的比例，那么该格式条款同样存在无效的法律风险，中介人应当注意。

3、中介人应注意适时签订文件并做好证据保留。在委托人请求中介人提供居间服务时，建议中介人与委托之间签订委托协议或看房单等文件，并在协议中标明居间报酬的标准和支付期限，同时在签订协议的时候可以要求委托人出示身份证件，做到实名制。在带领委托人看房时，要求委托人签订类似《看房确认书》的文件，在确认书中列明带领看房相关工作人员、所看房源的基本信息、禁止“跳单”的格式条款等，防范委托人恶意“跳单”。在居间服务的整个过程中，中介人必须注意证据的保留，如与委托人的微信聊天记录、手机短信、邮件往来等，以免因缺乏相关证据而无法通过法律手段维护自身的合法利益。

此外，除了上述所说加强法律思维培养、完善合同文本和格式条款、注意保留证据等法律专业方面之外，中介人还需努力提高服务质量，扩大服务范围（如代办证照、代办产权过户、代办贷款等），努力争取质优价廉，增强自身的竞争力。

结   语

“跳单”行为不仅会让中介人的付出得不到相应的回报，也会增加房产交易的风险,如房屋产权问题、资金安全、物业纠纷等隐患。在民法典实施前,对于“跳单”行为，法院主要根据合同法及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定，并判决违约方承担责任。民法典颁布后,对于“跳单”行为有了明确的规定。不仅保障了中介人权益，且对于违背契约精神的行为进行了严格规制，促使委托人与中介人在签订合同后诚实履约、信守承诺,以促进房屋买卖、房屋租赁市场的健康有序发展。

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作者简介

杨光明

北京德和衡（深圳）律师事务所高级合伙人

杨光明律师执业十多年以来，专注于以公司为主体的高端、复杂商事争议诉讼与仲裁，擅长庭审对抗与节奏掌控，办案经验丰富。在确认合同无效及合同解除纠纷、集体土地合作开发纠纷、买卖合同及产品质量争议、信用证与保函、保全与执行、公司股权、民商事案件再审等领域深耕多年，具有丰富的执业经验和专业积累。

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陈  谊

北京德和衡（深圳）律师事务所律师助理

陈谊从业以来，参与多起买卖合同及产品质量争议诉讼，参与研究、撰写多篇法律实务专业文章，在产品质量争议、破产重组、土地开发等业务领域具有丰富的从业经验。目前专注于商事争议诉讼与仲裁、土地开发、保全与执行、争议解决等领域。

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