德和衡建设工程业务团队专注于建设工程领域的法律服务多年，积累了丰富的建设工程诉讼和非诉讼专业经验。与此同时，团队基于最高人民法院发布的2544篇建设工程合同纠纷案件裁判文书，梳理、提炼出了141条与建设工程价款纠纷相关的裁判规则，注重理论研究与业务实操的结合，并形成了系列文章，以飨读者。本期分享的是建设工程价款以物抵债纠纷部分裁判规则的续集。

九、以物抵债

53、工程款履行期限届满后，发包人和承包人签订的以房抵款协议，一方请求继续履行，法院是否支持？

有争议。

第一种观点认为，债权人请求继续履行该以房抵款协议的，不予支持。比如最高人民法院《民事审判指导与参考》（2014年第2辑，总第58辑，执笔人：夏正芳 潘军锋 仲伟珩）第121-124页论述“30、债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定。最高法院民一庭意见：债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理”。

第二种观点认为，一方请求继续履行该以房抵款协议的，予以支持。以房抵款协议属于债之更改的，一方请求继续履行该以房抵款协议的，除《民法典》第五百八十条规定的不能实际履行之例外情形外，予以支持。以房抵款协议属于新债清偿，且未约定优先履行旧债的，除该以房抵款协议约定的新债清偿目的不能实现，或者存在其他导致该以房抵款协议无效、应予撤销情形外，一方请求继续履行该以房抵款协议的，予以支持。

比如安顺市万邦置业有限公司、湖南家和建设有限责任公司建设工程施工合同纠纷案件，案号为（2020）最高法民再197号。该案件中，最高人民法院认为，关于万邦公司能否以其所有的商铺冲抵工程款12000000元的问题。万邦公司与家和公司于2015年3月21日达成的《会议纪要》载明，万邦公司用其自有商铺依次冲抵工程款费用共计12000000元。其后，家和公司在房屋清单上盖章，对18间商铺分别备案登记在肖体龙、孙磊、李辉平等人名下的事实予以确认，房屋清单上还载明：“以上十八间铺面暂不办理手续”。《会议纪要》及基于《会议纪要》签订的18份购房合同均为有效合同，对当事人产生约束力。因万邦公司与家和公司在《会议纪要》中并未约定原支付工程款的旧债消灭，故该《会议纪要》在性质上应属于新债清偿协议，即约定债务人在不免除旧债的情况下向债权人负担新债，新债清偿时旧债一并消灭。除当事人有特别约定外，债权人或债务人对于履行新债或旧债均不具有选择权。新债应优先于旧债履行，只有新债不能履行，新债清偿协议目的不能实现，或者存在其他导致新债清偿协议无效、应予撤销的情形，才回到旧债的履行。若赋予债权人对于新、旧债的履行选择权，会使得债务人应履行的债务内容处于无法预期的状态，不符合交易的稳定性要求，不利于平衡债权人与债务人的利益。本案中，18间商铺已经办理预售合同备案登记，暂未办理过户登记也是基于双方的约定。现并无证据表明上述房屋不能办理过户登记，或以物抵债协议无法履行，二审法院以物权尚未发生变动为由否定新债的履行，适用法律错误，应予纠正。家和公司无权在本案中要求支付冲抵的12000000元工程款。

54、工程款履行期限届满后，发包人和承包人约定以房抵款，符合优先受偿权规定的，该约定是否属于承包人以协议折价方式行使优先受偿权？

属于，该以房抵款协议为债之更改，即以承包人施工的标的物的价值冲抵工程款。四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉案件，案号为（2020）最高法民再352号。该案件中，最高人民法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

55、工程款履行期限届满后，发包人和承包人约定以房抵款，且约定因发包人原因导致无法过户，承包人有权继续主张工程款，该约定是否属于承包人以协议折价方式行使优先受偿权？

不属于，该以房抵款协议为新债清偿，即以承包人施工的标的物的价值冲抵工程款，无法按照约定冲抵的，承包人可以继续主张工程款。江苏苏兴建设工程有限公司、黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司建设工程施工合同纠纷案件，案号为（2019）最高法民终1349号。该案件中，最高人民法院认为，经查，根据黄山名人公司与江苏苏兴公司签订的《工程款抵扣购房款协议二》的约定，黄山名人公司以其开发的金龙岛项目的68套房产抵扣其应付工程款68996390元，但经双方确认，仅过户了5套房产、完成抵房备案手续24套，该29套房屋价款共计31120125.40元，其余房屋均未办理备案手续及交付。根据《工程款抵扣购房款协议二》第五条的约定，因黄山名人公司原因导致房屋出现无法过户的情形，江苏苏兴公司有权要求黄山名人公司继续承担清偿工程款的义务。上述协议未实际履行完毕，且黄山名人公司未提供相关证据证明剩余房产未办理备案及交付是江苏苏兴公司的原因所致，故黄山名人公司在上述协议未实际履行完毕的情况下不能免除其支付该部分工程款的义务，一审法院认定金龙岛项目房产抵扣工程款金额为实际履行的31120125.40元并无不当。

56、工程款履行期限届满后，发包人和承包人约定以房抵款，不符合优先受偿权规定情形下，该约定未实际履行的，承包人是否取得抵顶房屋的所有权？

承包人未取得抵顶房屋的所有权。陆文学、王勤爱与破产有关的纠纷案件，案号为（2019）最高法民申3582号。该案件中，最高人民法院认为，根据陆文学、王勤爱在原审及再审申请书中的陈述，陆文学、王勤爱与金凤桐公司之间的《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。但直至人民法院受理金凤桐公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更记手续，故其仍属于金凤桐公司的破产财产。金凤桐公司的破产管理人向陆文学、王勤爱发出解除合同通知，请求解除以物抵债协议。原审判决基于《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，认定破产管理人享有合同解除权。但该条仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形，而本案中，从目前查明的事实看，似不存在陆文学、王勤爱尚有其他义务未予履行的情形。就此而言，原审判决根据该条规定判令解除合同，适用法律确有不当。但在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆文学、王勤爱事实上取得了所有权，对其他债权人不公。就此而言，原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当。以房抵债协议解除后，如果陆文学、王勤爱对金凤桐公司确实享有债权的，可根据原来的债权债务关系向金凤桐公司的破产管理人申报债权。

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作者简介

李方伟

北京德和衡律师事务所执业律师

李方伟  北京德和衡律师事务所律师，大连海事大学海商法硕士学位，中国海商法协会会员。专注于国际商事仲裁、建设工程合同仲裁纠纷、金融与资本市场行业或领域内的法律风险控制和争议解决业务，擅长房地产与建设工程领域的诉讼、仲裁。

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